LOS INTERESES DE DEMORA EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios cuentan con medios para establecer medidas de lucha contra la morosidad, estas son medidas negóciales que pueden establecerse en las juntas o de forma estatutaria, vía art.5 de la LPH, y con los límites establecidos en el art.1124 del CC. La medida más extendida es el devengo de intereses al propietario que deja de pagar los gastos a la comunidad, aplicable a partir del momento en que la Junta de propietarios lo acuerde o los estatutos lo establezcan, lo que puede dar lugar a una mora automática, -interés legal de demora- a partir del vencimiento del devengo -art.1101 del CC Y Art.1108 del mismo testo legal- o se establezcan unos intereses superiores, interés legal incrementado en 5 puntos; o directamente un interés del 8%; o un recargo del 15% o 20%, etc. Estos últimos sustituyen a los legales y procesales, adquiriendo la norma o acuerdo la calificación de cláusula penal indemnizatoria de los daños y perjuicios -artículos 1.101 y 1.152 Código civil-.Si la cláusula se encuentra contenida en los estatutos inicialmente otorgados por el promotor, como propietario único, antes de iniciarse la transmisión de los inmuebles, e inscritos en el Registro de la Propiedad, no hay problema, en la medida en que cada propietario al adquirir los asume como parte del contenido normativo por el que se rige su comunidad. Si los intereses son consecuencia de un acuerdo comunitario, puede establecerse dos supuestos:

         Si la junta de propietarios se limita a establecer un período de tiempo a contar desde el giro a fin de que los comuneros atiendan los pagos, y a acordar la mora automática transcurrido el mismo, estaríamos ante un mero acto de administración siendo los intereses legales una consecuencia prevista por la ley para los supuestos de mora automática -artículos 1.100.1 y 1.108 CC-, por lo que será suficiente el acuerdo por mayoría simple del 17.4 LPH.

         En cambio, si la junta pretende el pago de unos intereses mayores, es decir, el establecimiento de una cláusula penal, siendo la obligación del pago de intereses una obligación accesoria respecto a la principal de pagar los gastos que participa de su naturaleza de gastos comunes , y siendo los “gastos” de comunidad materia de naturaleza estatutaria conforme el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH, cuyo establecimiento o modificación precisa de unanimidad a tenor del artículo 17.1 de la repetida LPH, la consecuencia no puede ser otra que la de precisarse la unanimidad para establecer el pago de unos intereses superiores a los legales a modo de cláusula penal. Ello permitiría, además, la posterior elevación a escritura pública del acuerdo y su inscripción en el Registro de la Propiedad como norma estatutaria que afectaría a los futuros terceros adquirentes -art.5, párrafo tercero, in fine LPH-

        Si se prevé que haya oposición o si es un deudor que intuimos que no vaya a pagar, es preferible llevarlo a un ordinario o verbal ,y no pasarlo por un monitorio.

JMGS

Abogado-Economista

17-03-2016