La LPH en su art.10 a)determina que las tareas de conservaci\u00f3n que corresponden a la Junta de propietarios \u201clos trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservaci\u00f3n del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos b\u00e1sicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, as\u00ed como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposici\u00f3n, por parte de la Administraci\u00f3n, del deber legal de conservaci\u00f3n\u201d, y el art.14 de la LPH dispone que le corresponde a la Junta de propietarios: c) Aprobar los presupuestos y la ejecuci\u00f3n de todas las obras de reparaci\u00f3n de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 20.c). Estas obras, pueden ser realizadas por personal asalariado de la comunidad o por terceros, constructoras, aut\u00f3nomos. Le corresponde al presidente y al administrador de la Comunidad conocer las obligaciones que deben de cumplir para adaptar a la comunidad a la normativa vigente y las responsabilidades por su incumplimiento. La comunidad se asimila a la promotora de la obra a realizar. Hay que distinguir igualmente la obra mayor de la obra menor ya que en la pr\u00e1ctica lleva aparejada consecuencias jur\u00eddicas. La obra menor, se caracteriza, por ser sencilla desde el punto de vista t\u00e9cnico, son en la mayor\u00eda de los casos de escasa entidad, no afectan a elementos fundamentales de construcci\u00f3n, como son los estructurales y su tiempo de realizaci\u00f3n es mucho menor. La obra mayor, ya requiere de un proyecto t\u00e9cnico y la supervisi\u00f3n de un t\u00e9cnico cualificado. El R.D.1627\/1997 establece la clasificaci\u00f3n, de las obras que no requieren proyecto:
\na) Obras en las que el proyecto no es exigible para su tramitaci\u00f3n administrativa (revoco y pintura de fachadas, montaje de instalaciones, cableado de fachadas, reparaci\u00f3n de humedades, etc.)
\nb) Obras de corta duraci\u00f3n (acometidas a edificios, peque\u00f1as Reparaciones de aceras, sustituci\u00f3n de tejas en cubierta, etc.)
\nc) Obras de emergencia (demoliciones por peligro inminente, apeos y Apuntalamientos, refuerzos, obras consecuencia de roturas de conducciones, etc.)
\n Sin embargo la entidad, magnitud y volumen de las obras no son criterios para obviar las disposiciones m\u00ednimas de seguridad y salud.
\nEl propio real decreto antes citado establece que \u201cEl presente Real Decreto establece, en el marco de la Ley 31\/1995, de 8 de noviembre, de Prevenci\u00f3n de Riesgos Laborales, las disposiciones m\u00ednimas de seguridad y de salud aplicables a las obras de construcci\u00f3n\u201d.
\n Entrando en el tema de la responsabilidades empresariales por incumplimientos de las obligaciones preventivas, debemos partir de un principio b\u00e1sico, seg\u00fan el cual, desde la entrada en vigor de la LPRL, los empresarios asumen la obligaci\u00f3n de garantizar la seguridad y la salud de sus trabajadores (art\u00edculo 14); siendo responsables de sus acciones u omisiones cuando implique un incumplimiento de lo que previene la LPRL. el art\u00edculo 42 de la LPRL establece que \u201cel incumplimiento por los empresarios de sus obligaciones en materia de prevenci\u00f3n de riesgos laborales dar\u00e1 lugar a responsabilidades administrativas, as\u00ed como, en su caso, a responsabilidades penales y a las civiles por los da\u00f1os y perjuicios que puedan derivarse de dicho incumplimiento\u201d, adem\u00e1s, a\u00f1ade que \u201cLas responsabilidades administrativas que se deriven del procedimiento sancionador ser\u00e1n compatibles con las indemnizaciones por los da\u00f1os y perjuicios causados y de recargo de prestaciones econ\u00f3micas del Sistema de la Seguridad Social\u201d; La LISOS determina que los sujetos responsables de las distintas infracciones administrativas, adem\u00e1s de referirse a la figura del empresario con car\u00e1cter general, cita espec\u00edficamente en el art. 2. 8. a \u201cLos empresarios titulares de centro de trabajo, los promotores y propietarios de obra y los trabajadores por cuenta propia que incumplan las obligaciones que se deriven de la normativa de prevenci\u00f3n de riesgos laborales.\u201d En el \u00e1mbito penal, es una responsabilidad exigible a todo aquel que, concurriendo los elementos del correspondiente tipo penal, incumpla sus obligaciones en materia de seguridad y salud en el trabajo. En el \u00e1mbito civil, por la via del art.1902 del CC.<\/p>\n
En cualquier caso, la jurisprudencia, fundamentalmente la emanada de la Sala IV, ha venido a establecer una serie de criterios de car\u00e1cter general en materia de responsabilidad, esencialmente, en aquellos supuestos, los m\u00e1s graves, en los que el incumplimiento de la normativa de prevenci\u00f3n ha dado lugar a un accidente de trabajo.<\/p>\n
Qu\u00e9 posici\u00f3n adopta la comunidad, en caso de que contrate trabajadores, la de empresario, no pueden desvincularse de las obligaciones en materia de prevenci\u00f3n de riesgos laborales, por lo tanto, deben garantizar que los lugares de trabajo sean seguros y no entra\u00f1en riesgos para la salud y seguridad de sus trabajadores.
\nEn el caso de que la comunidad contrate con terceros, es decir haga de promotor de la obra, hemos de destacar un conjunto de obligaciones , siendo la mayor parte, las medidas preventivas en las que se exige una conducta activa de protecci\u00f3n contra los riesgos que pueda suponer para la seguridad y salud y en menor medida, el mantenimiento de una actitud in vigilando orientada hacia otros sujetos, los llamados terceros, como las relaciones que se producen entre los contratistas y los subcontratistas, en este punto es d\u00f3nde surgen la responsabilidad solidaria que establece la normativa, hay otra responsabilidad y es la de in iligendo, la de elegir a la persona id\u00f3nea, la que obstante la responsabilidad adecuada para desempe\u00f1ar el trabajo contratado. Los criterios jurisprudenciales van en el sentido de un lado lo se\u00f1alado en el E.T. art.4.2.d y 19.1 \u201cel derecho del trabajador a su integridad f\u00edsica y la adopci\u00f3n del empresario de las medidas de protecci\u00f3n eficaces en materia de prevenci\u00f3n\u201d.De otro, la responsabilidad contractual del art.1101 del CC , y esta resulta extensible, y no puede enervarse el empresario de su responsabilidad al menos que pruebe que ha agotado toda diligencia exigible inclusive m\u00e1s all\u00e1 de las exigencias reglamentarias y debe este evaluar los riesgos, los reglamentarios y m\u00e1s alla de los mismos \u2013art.6.3 LPRL-,salvo los casos de fuerza mayor o caso fortuito, la carga probatoria le corresponde en todo caso al empresario \u2013art.96.2 de la LRJS \u201cEn los procesos sobre responsabilidades derivadas de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales corresponder\u00e1 a los deudores de seguridad y a los concurrentes en la producci\u00f3n del resultado lesivo probar la adopci\u00f3n de las medidas necesarias para prevenir o evitar el riesgo, as\u00ed como cualquier factor excluyente o minorador de su responsabilidad Pero y la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, como empresario, teniendo trabajadores a su servicio, lo que hemos comentado anteriormente, como empresa usuaria, los contratos de la comunidad con empresas de trabajo temporal, la comunidad es la que tiene las obligaciones previstas en la LPRL y Real Decreto 216\/1999 y art.28 de la ley 31\/1995-, las obligaciones establecidas son:
\na) Informar a la empresa sobre las caracter\u00edsticas del puesto de trabajo y de las tareas a desarrollar, sobre sus riesgos, capacidades y cualificaciones profesionales requeridas. Esta informaci\u00f3n deber\u00e1 incluir los resultados de la evaluaci\u00f3n de riesgos del puesto de trabajo que se pretende cubrir.
\nb) Realizar la evaluaci\u00f3n de riesgos del puesto de trabajo a cubrir estando prohibido celebrar un contrato de puesta a disposici\u00f3n, para cubrir un puesto de trabajo del que no se haya efectuado la preceptiva evaluaci\u00f3n de riesgos laborales.
\nc) Verificar que el trabajador re\u00fane las cualificaciones y capacidades
\nRequeridas para el desempe\u00f1o de las tareas y ha sido declarado apto para realizar el trabajo, a trav\u00e9s de un certificado m\u00e9dico.
\nd) Informar al trabajador, antes de que comience a trabajar, de los riesgos para su seguridad y salud, de las medidas de prevenci\u00f3n aplicables, y las medidas ante situaciones de emergencia. Y La comunidad de propietarios , como centro de trabajo, cuando una Comunidad de Propietarios, realiza obras en su edificio, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 2 del R.D. 171\/2004, asume la condici\u00f3n de \u201cempresario titular del centro de trabajo\u201d, puesto que es quien tiene la capacidad de poner a disposici\u00f3n y gestionar, a trav\u00e9s de la aprobaci\u00f3n del Presidente (art. 13 LPH) y la gesti\u00f3n de los Administradores de Fincas (art. 20 LPH), el \u201ccentro de trabajo\u201d, entendido este t\u00e9rmino como \u201ccualquier \u00e1rea, edificada o no, en la que los trabajadores deban permanecer o a la que deban acceder por raz\u00f3n de su trabajo\u201d.<\/p>\n
En efecto, el titular del centro de trabajo es definido en el Real Decreto 171\/2004, como la persona que tiene la capacidad de poner a disposici\u00f3n y gestionar el centro de trabajo, de lo que se deduce, que se incluyen las empresas cuya actividad se limita a poner a disposici\u00f3n de otras el lugar donde desarrollar su actividad productiva con sus propios trabajadores.;la comunidad como promotor: La Ley 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de Edificaci\u00f3n define la figura del promotor de obras como: \u201cCualquier persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n para s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo.\u201d<\/p>\n
Por otro lado, el RD 1627\/1997 de Disposiciones M\u00ednimas de Seguridad y Salud en las Obras de Construcci\u00f3n, define al promotor como: \u201cCualquier persona f\u00edsica o jur\u00eddica por cuenta de la cual se realice una obra.\u201d RD 1627\/1997, encontramos que nos enumera varios ejemplos de la figura del promotor, entre las cuales cita:\u201c Las Comunidades de propietarios que promueven obras para la reparaci\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n, mantenimiento o mejora de sus inmuebles. En este caso el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente.;Por tanto, cuando una Comunidad de Propietarios acomete cualquier tipo de obra de reparaci\u00f3n, mantenimiento o mejora de sus inmuebles, adquiere la consideraci\u00f3n legal de promotor de las citadas obras y por tanto, asume todas las obligaciones que son inherentes a esta figura y tambi\u00e9n todas las responsabilidades que de su posible incumplimiento pueden derivarse. En las obras de construcci\u00f3n sin proyecto, la Comunidad de Propietarios deber\u00e1 realizar evaluaci\u00f3n espec\u00edfica de la obra la cual ser\u00e1 presentada a la Autoridad Laboral cuando se entregue el formulario cumplimentado de la Apertura de Centro de Trabajo y en su funci\u00f3n de Promotor deber\u00e1 comprobar que se respeta la Ley de Subcontrataci\u00f3n en la Construcci\u00f3n. Adem\u00e1s, cuando la obra se realice por m\u00e1s de una empresa o trabajador aut\u00f3nomo, se deber\u00e1 nombrar un coordinador de seguridad durante la ejecuci\u00f3n de la obra-STJ U.E 7.10.2010-, cuando coexistieren varios empresarios en una misma obra o varias subcontratas. Pero cuales son las obligaciones de la comunidad como promotora: 1) Informar a la correspondiente Autoridad en materia laboral de la iniciaci\u00f3n de la realizaci\u00f3n de la obra.
\n2) Elaborar un plan de Seguridad y Salud.
\n3) Informar y proporcionar las instrucciones adecuadas a los trabajadores Aut\u00f3nomos sobre todas las medidas que hayan de adoptarse en lo que se refiere a su seguridad y salud en la obra. ;el administrador de fincas, La jurisprudencia se\u00f1ala la responsabilidad a este como la de un profesional cualificado y no es de una obligaci\u00f3n de resultados sino de buen hacer , de buena gesti\u00f3n y de su deber de adoptar las cautelas adecuadas en el ejercicio de sus funciones apercibiendo al Presidente o la Junta de propietarios de la adopci\u00f3n de medios, con el fin de evitar cualquier da\u00f1o que se produzca a la comunidad, y en todo caso por una relaci\u00f3n contractual en la que es aplicable lo previsto en el art.1101 del CC en cuanto a los da\u00f1os y perjuicios causados por terceros y como mandatario responsable al amparo del art.1726 del CC, no solamente por dolo sino por culpa. Para que el Administrador incurra en responsabilidad civil es necesario que se produzca, como hemos visto, un incumplimiento o infracci\u00f3n del contrato de mandato recibido de manos de la comunidad de propietarios. Dicho incumplimiento puede consistir en un acto u omisi\u00f3n, doloso o culposo, del que se desprenda la vulneraci\u00f3n de las obligaciones a las que se refiere el art\u00edculo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, el C\u00f3digo civil o el propio contrato suscrito entre las partes. La responsabilidad del presidente de la comunidad es una responsabilidad contractual, en el mismo sentido que la exigencia al administrador de fincas conforme a lo previsto en los arts.1101 y 1726 del CC. En cuanto a la responsabilidad administrativa, es la prevista en el art.2.2 de la LISOS, no es aplicable a la administraci\u00f3n de la finca , sino via repetici\u00f3n, en el mismo sentido ,los recargos por prestaciones del art.164 del R.D.L.8\/2015, que determina que \u201cTodas las prestaciones econ\u00f3micas que tengan su causa en accidente de trabajo o enfermedad profesional se aumentar\u00e1n, seg\u00fan la gravedad de la falta, de un 30% a un 50%, cuando la lesi\u00f3n se produzca por equipos de trabajo o en instalaciones, centros o lugares de trabajo que carezcan de los medios de protecci\u00f3n reglamentarios, los tengan inutilizados o en malas condiciones o cuando no se hayan observado las medidas generales o particulares de seguridad y salud en el trabajo, o las elementales de salubridad o las de adecuaci\u00f3n personal a cada trabajo habida cuenta de sus caracter\u00edsticas y de la edad, sexo y dem\u00e1s condiciones del trabajador, es de destacar que este recargo no es asegurable \u2013STSJ Arag\u00f3n 27-05-2009-, Se\u00f1ala la Sentencia que \u201cLa Comunidad de Propietarios, conforme a la regulaci\u00f3n espec\u00edfica de la ley de 21-7-1960, de Propiedad Horizontal, tiene por objeto gen\u00e9rico regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizaci\u00f3n de los servicios y cosas comunes -art. 6-, o conocer y decidir en los dem\u00e1s asuntos de inter\u00e9s general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio com\u00fan -art. 14-, y de ello se derivan las obligaciones espec\u00edficas relativas al mantenimiento de los elementos comunes que se describen en el art. 10 de la citada Ley, que pueden exigir, habitual o peri\u00f3dicamente, trabajos de construcci\u00f3n, pintura, reparaciones, limpiezas e incluso vigilancia, a realizar por terceros trabajadores o empresas que se dediquen a ese objeto o actividad propia. En el caso enjuiciado no se puede considerar empresario infractor a la Comunidad codemandada, porque la actividad de su contratista es distinta de la Propia, y porque en los Hechos Probados no consta intervenci\u00f3n alguna de dicha Comunidad en la ejecuci\u00f3n del trabajo que dio lugar al accidente. \u00c9ste ocurri\u00f3 cuando la trabajadora desarrollaba su labor bajo las \u00f3rdenes exclusivas de su empresa, \u00fanico empresario infractor de las medidas de prevenci\u00f3n de riesgos que cita la sentencia de instancia. En cuanto a la responsabilidad penal \u2013arts.316 a 318 del C.P.\u201d La tipificaci\u00f3n de tipo penal surge cuando aquellos que, estando legalmente obligados, y con infracci\u00f3n de las normas de prevenci\u00f3n de riesgos laborales, no faciliten los medios necesarios para que los trabajadores desempe\u00f1en su actividad con las medidas de seguridad e higiene adecuadas, de forma que pongan en peligro grave su vida, salud o integridad f\u00edsica. Son denominados delitos de riesgo.Para que surja la responsabilidad penal, no hace falta que se produzca un resultado da\u00f1oso para el trabajador, tan solo es necesario haber puesto al mismo en una situaci\u00f3n de peligro grave para su vida, salud o integridad f\u00edsica, como consecuencia de una infracci\u00f3n de una norma de prevenci\u00f3n de riesgos laborales.
\nRecomendaciones.- A la hora de contratar la obra con una empresa, debemos asegurarnos de que cumple la normativa a tales efectos y de que acredite solvencia t\u00e9cnica, econ\u00f3mica y cuantitativa. En particular, entre otros aspectos, deberemos obtener la siguiente informaci\u00f3n:
\nQue dispone de recursos humanos y que cuenta con la formaci\u00f3n necesaria en prevenci\u00f3n de riesgos laborales, as\u00ed como de una organizaci\u00f3n preventiva adecuada.
\n\u2013 Que est\u00e1 al corriente en obligaciones de Seguridad Social y Agencia Tributaria.
\n\u2013 Que est\u00e9 inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas. Esta inscripci\u00f3n supone la forma de acreditar el cumplimiento de los requisitos de calidad y solvencia (art\u00edculo 4.3 Ley 32\/2006).
\n1.-Conservar fotocopia de toda la documentaci\u00f3n aportada por la empresa contratista que acredite su competencia. Al menos hasta la finalizaci\u00f3n de la garant\u00eda de la obra.
\n2.- Solicitud de licencias y permisos necesarios para la realizaci\u00f3n de las obras, que solo deben comenzar una vez se tengan todos las licencias y permisos concedidos.
\n3.-Formalizar un contrato de obra entre la comunidad de propietarios y la empresa contratista, en el que se estipulen claramente los derechos y obligaciones de cada una de las partes, as\u00ed como las causas de resoluci\u00f3n en caso de incumplimiento del contrato. Al menos, en el contrato se deber\u00e1 de hacer constar expresamente: comienzo y plazo de la obra, presupuesto, forma de pago y cuantas estipulaciones sobre prevenci\u00f3n de riesgos laborales se consideren oportunas, o remitirse al proyecto t\u00e9cnico elaborado por t\u00e9cnico competente.
\n4.-No pagar nunca la totalidad del importe de la obra al contratista antes de que \u00e9ste la ejecute correctamente en su totalidad.En este sentido, es aconsejable fraccionar el pago de la obra en funci\u00f3n de los plazos de ejecuci\u00f3n y retener un porcentaje del importe total hasta despu\u00e9s de la finalizaci\u00f3n de la obra, en concepto de garant\u00eda.
\n;5.-Es recomendable hacer un seguimiento de la obra, a trav\u00e9s de un t\u00e9cnico o Direcci\u00f3n Facultativa, que supervisar\u00e1 la ejecuci\u00f3n de los trabajos y el cumplimiento de las obligaciones de las partes
\n Y ponerse siempre en manos de un abogado para el asesoramiento jur\u00eddico y un t\u00e9cnico cualificado competente para la elaboraci\u00f3n de un proyecto, seguimiento y verificaci\u00f3n de la obra a realizar, incluso cuando no sea preceptiva su asistencia
\nNuestro;despacho est\u00e1 especializado en Derecho a la Propiedad Horizontal, Derecho de Da\u00f1os y Derecho de Empresa.<\/p>\n
JMGS
\nAbogado-Economista<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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