Elementos comunes de uso privativo

                De entre las obligaciones del art.9 de la LPH está la de “Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Sabiendo que las rejas de los balcones es un elemento común, según el art.9.1 de la LPH y son de uso privativo, la comunidad, podría acordar que que el mantenimiento de las barandillas de los balcones puede hacerse individualmente, bastando el acuerdo de mayoría simple según el art. 17.7 de la LPH. Si la comunidad adopta el acuerdo de que el mantenimiento se haga individualmente, por la doble mayoría que especifica el Art.17.7 de laLPH, ese acuerdo es válido, y la forma de oponerse es impugnarlo siguiendo las pautas que marca el  art.18. Si es costumbre de los vecinos de una comunidad, del que solo ellos tienen acceso a estos elementos comunes-como son las rejas de su vivienda-, el de mantenimiento de estas, debe ser extensivo a todos, sin excepción. Si la filtración se origina a consecuencia de las deficiencias en el mantenimiento de la terraza, la reparación será a cargo del propietario que la utiliza, por incumplimiento de lo establecido en el apartado a) del  art.9 de la LPH. Cuando se trata de daños producidos por la acción del agua, por un deficiente mantenimiento de los elementos comunes de uso privativo , como son las rejas, cuando la causa de la filtración se debe a un defecto en la impermeabilización de la terraza o al deterioro de la tela asfáltica, la reparación será a cargo de la comunidad de propietarios, en virtud del  art.10 de la LPH. A la hora de asignar la responsabilidad de la reparación de elementos comunes de uso privativo hay que seguir el siguiente criterio, si el deterioro está en la parte que pisa el usuario , dentro de su terraza, lo paga el propietario; y si la avería está en la zona interna que no se ve -defecto de estructura, capa impermeabilizante, …- la reparación la paga la comunidad. Hay que tener en cuenta que el art.396 del CC en su enumeración de los elementos comunes, no constituye numerus clausus, sino que tiene simplemente carácter dispositivo –STS 17-06-1988-, por lo tanto, no hay prohibición, de que estos se conviertan en privativos ciertos elementos comunes. Las reparaciones o mantenimientos extraordinarios de las terrazas, en cuanto que elementos comunes, corresponden a la comunidad de propietarios, pero el mantenimiento ordinario y limpieza de tales elementos corresponde a los propietarios cuyo uso tienen atribuido privativamente.-SAP Valencia 21-06-2013 “condena al propietario de una vivienda a indemnizar los daños y perjuicios causados por mal uso y conservación de la terraza, pues la causa de los daños reparados se debió no a un deterioro natural de la cubierta existente en la terraza común de uso privativo, sino a la desidia en el mantenimiento -el informe pericial obrante en autos decía: «Se comprueba que el estado de mantenimiento y limpieza de dicha cubierta es prácticamente nulo, y por el estado de la misma, esta situación ha debido de extenderse desde un largo período de tiempo». Por tanto, a oxidación del hierro, por falta de mantenimiento ha ocasionado , que el pilar que la sustenta haya reventado por la entrada del agua, por tanto, es una falta de mantenimiento del usuario de la terraza y no debe la comunidad asumir el gasto de mantenimiento, cuando, todos los vecinos pintan de forma habitual las rejas de sus terrazas.

JMGS

Abogado

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