ES VALIDO EL ACUERDO POR EL QUE SE FIJAN LAS CUOTAS DE FORMA IGUALITARIA PARA LOS COMUNEROS

        Son obligaciones de los propietarios –art.9.1 e de la LPH- “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”,  Aquí se deduce  claramente que la comunidad de propietarios puede establecer un régimen de distribución de los gastos comunes que no tiene por qué coincidir necesariamente con las cuotas de participación que a cada piso o local corresponda en relación con la totalidad del inmueble fijadas en el titulo constitutivo. Cuando la comunidad ha venido funcionando con un régimen distributivo distinto, desde su constitución o desde que se aprobó el cambio, este acuerdo, mientras no haya sufrido impugnación por parte de los vecinos, deviene firme e inatacable. El acuerdo por el que se pretenda el cambio debe ser por unanimidad –art.17 de la LPH-.Asi lo establece nuestra doctrina jurisprudencial.

 

JMGS

Abogado

Especialista en Propiedad Horizontal.

EL IVA REDUCIDO PARA COMUNIDADES Y PARTICULARES

El art.91 de la LIVA dispone que se aplique el IVA reducido a las operaciones siguientes:

  1. Que se trate de ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se entenderá que un edificio está destinado a viviendas si al menos el 50% de la superficie construida se destina a este uso.
  2. La aportación de materiales en este tipo de obras no podrá superar límite del 40% sobre el total de la factura. En caso contrario, habría que aplicar el tipo de IVA general.
  3. Que el destinatario sea una comunidad de propietarios o una persona física, siempre que no actúen como empresarios o profesionales y utilicen la vivienda a la que se refieren las obras para su uso particular.
  4. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda o edificio a los que se refieren las obras hayan concluido al menos 2 años antes del inicio de las obras con derecho al tipo de IVA reducido.

La aplicación de este IVA reducido ira destinado a:

  • Albañilería, fontanería y carpintería.
  • Mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
  • Mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética.
  • Aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas.
  • Incorporación de los equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

 

Jmgs

Abogado-Economista

 

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS, ANTE LOS DATOS DE LOS COMUNEROS

 

Tanto  la ley 15/1999, como el   R.D. 1720/2007 y el dictamen4/2007, señala que es información de  carácter personal , “cualquier información numérica, alfabética, grafica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo  concerniente a personas físicas identificadas o identificables”, de modo que , los correos  electrónicos, números de teléfono, ingresos efectuados por los propietarios, números de sus cuentas corrientes, , consumos, serán datos de la comunidad, custodiados por el administrador –art.20 de la ley 49/1960. La cesión, debe ser, adecuada, pertinente, explicita, específica y guardar un fin y en cualquier caso, sometida al consentimiento de su titular. La salida de los datos que componen, fuera de los locales  bajo el responsable del fichero deberá ser autorizada, en todos los casos por el propietario. De forma que sólo a través del administrador o responsable del fichero se puede tener acceso a esos datos. Para cambiar el uso o responsable de los datos, debe de ser el propietario quien del consentimiento para que un vecino tenga acceso a esos datos, y el fin para el que se quieren.

jmgs

Abogado-Economista

Una sentencia del Tribunal Supremo , que los gastos tributos y comisiones derivadas de un prestamo hipotecario son ilegales

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el un banco impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.La sentencia determina que:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Aqui le ha salido otro grano a la banca, del cual no van a salir muy bien parados.

Este procedimeinto es similar al de las claususlas suelo, el consumidor debe dirigirse al banco reclamandole los gastos de formalziación de la hipoteca, teniendo el banco un  plazo de 2 meses para contestarle, sino quedará expedita la via judicial.

JMGS

Economista-Abogado

El Decreto del Gobierno para la devolución de las clausulas suelo

              El  consumidor debe dirigir una carta al banco, y se pueden dar tres supuestos: primero, que el banco no conteste, con lo cual , en el plazo de tres meses quedará expedita la vía judicial, segundo, que conteste y quiera  o bien conmutar las cantidades por otros productos o  acortar el crédito hipotecario,- ojo, vaya asesorado/a  porque puede que le falte dinero- y tercera, que le devuelvan el dinero integro,  y los intereses de demora de estos desde que pago el primer recibo hasta la fecha.. El Banco o caja, no está obligado a notificarle al consumidor, que tiene clausulas suelo  y que va a devolverle y una vez que se inicie el trámite de la reclamación extrajudicial, no podrá iniciarse la vía judicial, hasta que finalice esta.

JMGS

Economista.Abogado

UN DECRETO PUEDE OBLIGAR A UN BANCO A DEVOLVER EL DINERO DE LAS CLAUSULAS SUELO?

        Evidentemente no,  y si esperamos a que transcurran los cuatro  años, desde la última sentencia del tribunal supremo  de 9 de Mayo del 2013, es muy probable que no puedan los consumidores reclamar, ya que la acción prescribe y tenga que ir cada uno al juzgado.  Sólo el gobierno puede dar un plazo que se puede interrumpir la acción correspondiente para que cada uno negocie de forma individual su situación, pero de forma masiva, no puede el gobierno obligar a los bancos a devolver el dinero íntegro de las clausulas suelo, en ese plazo de dos meses. La información que nuestros clientes nos trasmiten y la que la prensa está dando, es errónea. Hay del orden de los 3 millones de afectados y la cuantía sube encima de los 4.000 millones de euros. Y esto es otro roto que se le hace a la banca, y que estos presionan al gobierno para que se suavice la situación, con lo cual, cada uno deberá negociar sus condiciones, y en su caso reclamarlas judicialmente, su anulación y el reintegro de las cantidades indebidamente cobradas

JMGS

Economista-Abogado.

EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA U.E. TUMBA LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO

 

    El fondo de la cuestión debatida es la propia interpretación de los arts.6 y 7 de la Directiva  93/13/CEE del consejo sobre las cláusulas abusivas de los contratos celebrados por la banca con los consumidores. En cuanto que , los consumidores deben obtener una mayor protección, con la adopción de una legislación uniforme  y más estricta en los Estados miembros. Poniendo en todo caso los medios más eficaces para acabar con estas cláusulas abusivas. Las clausulas no se han negociado individualmente, se ha impuesto antes de la celebración del contrato de préstamo hipotecario, luego no ha existido equidad en la contratación, y por tanto afectada en su integridad del vicio de nulidad ab initio. El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que procede considerar, en principio, que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por tanto, el efecto es restitutorio. Pero corresponde a los Estados miembros, mediante sus respectivos Derechos nacionales, precisar las condiciones con arreglo a las cuales se declare el carácter abusivo de una cláusula contenida en un contrato y se materialicen los efectos jurídicos concretos de tal declaración, no es menos cierto que la declaración del carácter abusivo de la cláusula debe permitir que se restablezca la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido tal cláusula abusiva, concretamente mediante la constitución de un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva. En la sentencia de 9 de mayo de 2013, a la que hacen referencia los órganos jurisdiccionales remitentes, el Tribunal Supremo determinó que la declaración del carácter abusivo de las cláusulas suelo controvertidas no afectaba a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni a los pagos ya efectuados antes de la fecha en que se dictó la propia sentencia y que, por consiguiente, en virtud del principio de seguridad jurídica, los efectos derivados de tal declaración ,especialmente el derecho del consumidor a la restitución, quedaban limitados a las cantidades indebidamente pagadas a partir de aquella fecha.  También es cierto que el Derecho de la Unión no obliga a un tribunal nacional a dejar de aplicar las normas procesales internas que confieren fuerza de cosa juzgada a una resolución, aunque ello permitiera subsanar una infracción de una disposición, cualquiera que sea su naturaleza. Contenida en la Directiva 93/13. La limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, equivale a privar con carácter general a todo consumidor que haya celebrado antes de aquella fecha un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula de ese tipo del derecho a obtener la restitución íntegra de las cantidades que haya abonado indebidamente a la entidad bancaria sobre la base de la cláusula suelo durante el período anterior al 9 de mayo de 2013.De ahí que la protección que está limitada a los contratos celebrados con anterioridad a esa fecha y por tanto incompleta y contraria a los principios de transparencia , uniformidad y la debida protección por parte de los Estados de la Unión. El Derecho español declaró que eran licitas las clausulas suelo, pero no el abuso que se hace de ellas al excluir al consumidor a su información previa, al planteamiento de los posibles escenarios de aplicación y ser una clausula adherida al contrato de préstamo hipotecario, lo cual denota aún más la desprotección del consumidor y la hace ilícita en cuanto a su contenido. Por tanto, lo que dice la sentencia , es que estas cláusulas celebradas en condiciones contrarias a la ley de consumidores y usuarios y a la directiva citada, son nulas y se tienen por no puestas , debiendo la entidad restituir las cantidades indebidamente cobradas.

Nuestro despacho, estudia la viabilidad de su caso, ya que no todas las clausulas suelo son nulas y en todo caso, hay que acudir en última instancia a los tribunales, en ejercicio de los derechos del consumidor.

 

JMGS

Abogado-Economista

Los propietarios Morosos. Limitación de uso de instalaciones accesorias.

           Estamos en un tiempo donde hay propietarios que abusan del derecho de la propiedad, dejando de pagar las cuotas. Pero se les puede limitar el uso de servicios de la comunidad, los básicos, no pero no así los accesorios, piscina, pista de pádel, parque infantil, zonas de ocio y demás servicios que no resulten perjudiciales para el derecho a la habitualidad que le confiere , el derecho de propiedad,aunque no es una limitación establecida por la ley, pero si vía estatutaria, la comunidad mediante acuerdo unánime de junta de propietarios celebrada a tal efecto, y su elevación a publico e inscripción en el registro para su conocimiento público. Esta fórmula, bajo el paraguas del art.5 de la LPH.

Esta  cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.

jmgs

Abogado

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS SU CUESTIONADA PERSONALIDAD JURIDICA

               Resulta cuanto menos curioso que después de un recorrido de algo más de 50 años desde que se publicó la primera norma en España sobre la Propiedad horizontal -ley de 21 de julio de 1960-En muchas ocasiones, han sido nuestros clientes los que nos han preguntado si su comunidad puede tener un bien a su nombre, desgraciadamente, solo tienen capacidad procesal, ni personalidad jurídica, ni menos aún capacidad de obrar. Muchos han sido los cambios legislativos desde entonces, pero ninguno en el sentido de atribuir plena capacidad de obrar a estas entidades “sin personalidad jurídica”. Ni  la nueva ley de Enjuiciamiento del 2000, hace mención de las, solo es atraves de su art.6 habla de las partes que pueden ser del proceso atribuyéndoles, capacidad procesal. El  segundo párrafo del art.544 de la LEC , en el mismo sentido, pero para el despacho de ejecución frente a los integrantes de las entidades sin personalidad jurídica, asimismo la LOPJ en su art.7.3 en relación a la legitimación a estas entidades sin ánimo de lucro para la defensa de los intereses colectivos. Las manifestaciones, en este caso, de las comunidades de propietarios son patentes para atribuirles personalidad jurídica de forma similar a las entidades con personalidad jurídica, tales manifestaciones están expuestas en el articulado de la propia LPH que recuerda a las entidades con ánimo de lucro, actuando como tales, a través de sus propias manifestaciones, con la seguridad social, hacienda, la responsabilidad de las deudas sociales, es sujeto de créditos freten a terceros. Observamos como la doctrina ha negado sistemáticamente la consideración de entidades con personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, en el mismo sentido se ha pronunciado la DGRN, p ej. 25-05-2005, en el que se deniega la inscripción  en el Registro de la Propiedad de una finca rustica, por el defecto, de entre otros, de no tener personalidad jurídica. Sin embargo, es curioso, como a efectos registrales, tienen los autos judiciales que vienen de los juzgados, anotaciones preventivas de embargo, pero la inscripción debe ir a todos los comuneros, previa liquidación por cada uno y en proporción a su cuota de participación del impuesto correspondiente. El acceso al registro será de forma individual, por cada uno de los propietarios. Así las cosas, el legislador ha dejado de lado la reforma tan esperada de la LPH para elevarlas a la categoría de entidades con personalidad jurídica y sin animo de lucro, para las comunidades de propietarios.

 

JMGS

Abogado

LOS INTERESES DE DEMORA EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios cuentan con medios para establecer medidas de lucha contra la morosidad, estas son medidas negóciales que pueden establecerse en las juntas o de forma estatutaria, vía art.5 de la LPH, y con los límites establecidos en el art.1124 del CC. La medida más extendida es el devengo de intereses al propietario que deja de pagar los gastos a la comunidad, aplicable a partir del momento en que la Junta de propietarios lo acuerde o los estatutos lo establezcan, lo que puede dar lugar a una mora automática, -interés legal de demora- a partir del vencimiento del devengo -art.1101 del CC Y Art.1108 del mismo testo legal- o se establezcan unos intereses superiores, interés legal incrementado en 5 puntos; o directamente un interés del 8%; o un recargo del 15% o 20%, etc. Estos últimos sustituyen a los legales y procesales, adquiriendo la norma o acuerdo la calificación de cláusula penal indemnizatoria de los daños y perjuicios -artículos 1.101 y 1.152 Código civil-.Si la cláusula se encuentra contenida en los estatutos inicialmente otorgados por el promotor, como propietario único, antes de iniciarse la transmisión de los inmuebles, e inscritos en el Registro de la Propiedad, no hay problema, en la medida en que cada propietario al adquirir los asume como parte del contenido normativo por el que se rige su comunidad. Si los intereses son consecuencia de un acuerdo comunitario, puede establecerse dos supuestos:

         Si la junta de propietarios se limita a establecer un período de tiempo a contar desde el giro a fin de que los comuneros atiendan los pagos, y a acordar la mora automática transcurrido el mismo, estaríamos ante un mero acto de administración siendo los intereses legales una consecuencia prevista por la ley para los supuestos de mora automática -artículos 1.100.1 y 1.108 CC-, por lo que será suficiente el acuerdo por mayoría simple del 17.4 LPH.

         En cambio, si la junta pretende el pago de unos intereses mayores, es decir, el establecimiento de una cláusula penal, siendo la obligación del pago de intereses una obligación accesoria respecto a la principal de pagar los gastos que participa de su naturaleza de gastos comunes , y siendo los “gastos” de comunidad materia de naturaleza estatutaria conforme el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH, cuyo establecimiento o modificación precisa de unanimidad a tenor del artículo 17.1 de la repetida LPH, la consecuencia no puede ser otra que la de precisarse la unanimidad para establecer el pago de unos intereses superiores a los legales a modo de cláusula penal. Ello permitiría, además, la posterior elevación a escritura pública del acuerdo y su inscripción en el Registro de la Propiedad como norma estatutaria que afectaría a los futuros terceros adquirentes -art.5, párrafo tercero, in fine LPH-

        Si se prevé que haya oposición o si es un deudor que intuimos que no vaya a pagar, es preferible llevarlo a un ordinario o verbal ,y no pasarlo por un monitorio.

JMGS

Abogado-Economista

17-03-2016