EL ADMINISTRADOR DE FINCAS, ANTE LOS DATOS DE LOS COMUNEROS

 

Tanto  la ley 15/1999, como el   R.D. 1720/2007 y el dictamen4/2007, señala que es información de  carácter personal , “cualquier información numérica, alfabética, grafica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo  concerniente a personas físicas identificadas o identificables”, de modo que , los correos  electrónicos, números de teléfono, ingresos efectuados por los propietarios, números de sus cuentas corrientes, , consumos, serán datos de la comunidad, custodiados por el administrador –art.20 de la ley 49/1960. La cesión, debe ser, adecuada, pertinente, explicita, específica y guardar un fin y en cualquier caso, sometida al consentimiento de su titular. La salida de los datos que componen, fuera de los locales  bajo el responsable del fichero deberá ser autorizada, en todos los casos por el propietario. De forma que sólo a través del administrador o responsable del fichero se puede tener acceso a esos datos. Para cambiar el uso o responsable de los datos, debe de ser el propietario quien del consentimiento para que un vecino tenga acceso a esos datos, y el fin para el que se quieren.

jmgs

Abogado-Economista

Los propietarios Morosos. Limitación de uso de instalaciones accesorias.

           Estamos en un tiempo donde hay propietarios que abusan del derecho de la propiedad, dejando de pagar las cuotas. Pero se les puede limitar el uso de servicios de la comunidad, los básicos, no pero no así los accesorios, piscina, pista de pádel, parque infantil, zonas de ocio y demás servicios que no resulten perjudiciales para el derecho a la habitualidad que le confiere , el derecho de propiedad,aunque no es una limitación establecida por la ley, pero si vía estatutaria, la comunidad mediante acuerdo unánime de junta de propietarios celebrada a tal efecto, y su elevación a publico e inscripción en el registro para su conocimiento público. Esta fórmula, bajo el paraguas del art.5 de la LPH.

Esta  cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.

jmgs

Abogado

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS SU CUESTIONADA PERSONALIDAD JURIDICA

               Resulta cuanto menos curioso que después de un recorrido de algo más de 50 años desde que se publicó la primera norma en España sobre la Propiedad horizontal -ley de 21 de julio de 1960-En muchas ocasiones, han sido nuestros clientes los que nos han preguntado si su comunidad puede tener un bien a su nombre, desgraciadamente, solo tienen capacidad procesal, ni personalidad jurídica, ni menos aún capacidad de obrar. Muchos han sido los cambios legislativos desde entonces, pero ninguno en el sentido de atribuir plena capacidad de obrar a estas entidades “sin personalidad jurídica”. Ni  la nueva ley de Enjuiciamiento del 2000, hace mención de las, solo es atraves de su art.6 habla de las partes que pueden ser del proceso atribuyéndoles, capacidad procesal. El  segundo párrafo del art.544 de la LEC , en el mismo sentido, pero para el despacho de ejecución frente a los integrantes de las entidades sin personalidad jurídica, asimismo la LOPJ en su art.7.3 en relación a la legitimación a estas entidades sin ánimo de lucro para la defensa de los intereses colectivos. Las manifestaciones, en este caso, de las comunidades de propietarios son patentes para atribuirles personalidad jurídica de forma similar a las entidades con personalidad jurídica, tales manifestaciones están expuestas en el articulado de la propia LPH que recuerda a las entidades con ánimo de lucro, actuando como tales, a través de sus propias manifestaciones, con la seguridad social, hacienda, la responsabilidad de las deudas sociales, es sujeto de créditos freten a terceros. Observamos como la doctrina ha negado sistemáticamente la consideración de entidades con personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, en el mismo sentido se ha pronunciado la DGRN, p ej. 25-05-2005, en el que se deniega la inscripción  en el Registro de la Propiedad de una finca rustica, por el defecto, de entre otros, de no tener personalidad jurídica. Sin embargo, es curioso, como a efectos registrales, tienen los autos judiciales que vienen de los juzgados, anotaciones preventivas de embargo, pero la inscripción debe ir a todos los comuneros, previa liquidación por cada uno y en proporción a su cuota de participación del impuesto correspondiente. El acceso al registro será de forma individual, por cada uno de los propietarios. Así las cosas, el legislador ha dejado de lado la reforma tan esperada de la LPH para elevarlas a la categoría de entidades con personalidad jurídica y sin animo de lucro, para las comunidades de propietarios.

 

JMGS

Abogado

LOS INTERESES DE DEMORA EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios cuentan con medios para establecer medidas de lucha contra la morosidad, estas son medidas negóciales que pueden establecerse en las juntas o de forma estatutaria, vía art.5 de la LPH, y con los límites establecidos en el art.1124 del CC. La medida más extendida es el devengo de intereses al propietario que deja de pagar los gastos a la comunidad, aplicable a partir del momento en que la Junta de propietarios lo acuerde o los estatutos lo establezcan, lo que puede dar lugar a una mora automática, -interés legal de demora- a partir del vencimiento del devengo -art.1101 del CC Y Art.1108 del mismo testo legal- o se establezcan unos intereses superiores, interés legal incrementado en 5 puntos; o directamente un interés del 8%; o un recargo del 15% o 20%, etc. Estos últimos sustituyen a los legales y procesales, adquiriendo la norma o acuerdo la calificación de cláusula penal indemnizatoria de los daños y perjuicios -artículos 1.101 y 1.152 Código civil-.Si la cláusula se encuentra contenida en los estatutos inicialmente otorgados por el promotor, como propietario único, antes de iniciarse la transmisión de los inmuebles, e inscritos en el Registro de la Propiedad, no hay problema, en la medida en que cada propietario al adquirir los asume como parte del contenido normativo por el que se rige su comunidad. Si los intereses son consecuencia de un acuerdo comunitario, puede establecerse dos supuestos:

         Si la junta de propietarios se limita a establecer un período de tiempo a contar desde el giro a fin de que los comuneros atiendan los pagos, y a acordar la mora automática transcurrido el mismo, estaríamos ante un mero acto de administración siendo los intereses legales una consecuencia prevista por la ley para los supuestos de mora automática -artículos 1.100.1 y 1.108 CC-, por lo que será suficiente el acuerdo por mayoría simple del 17.4 LPH.

         En cambio, si la junta pretende el pago de unos intereses mayores, es decir, el establecimiento de una cláusula penal, siendo la obligación del pago de intereses una obligación accesoria respecto a la principal de pagar los gastos que participa de su naturaleza de gastos comunes , y siendo los “gastos” de comunidad materia de naturaleza estatutaria conforme el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH, cuyo establecimiento o modificación precisa de unanimidad a tenor del artículo 17.1 de la repetida LPH, la consecuencia no puede ser otra que la de precisarse la unanimidad para establecer el pago de unos intereses superiores a los legales a modo de cláusula penal. Ello permitiría, además, la posterior elevación a escritura pública del acuerdo y su inscripción en el Registro de la Propiedad como norma estatutaria que afectaría a los futuros terceros adquirentes -art.5, párrafo tercero, in fine LPH-

        Si se prevé que haya oposición o si es un deudor que intuimos que no vaya a pagar, es preferible llevarlo a un ordinario o verbal ,y no pasarlo por un monitorio.

JMGS

Abogado-Economista

17-03-2016

 

Obras de cerramiento de terrazas

                  La comunidad no es competente para exigir el permiso administrativo del correspondiente ayuntamiento para el cierre de terrazas . La responsabilidad recae en el propietario infractor , nunca en la comunidad.La comunidad , previa solicitud del propietario que va a cerrar la terraza, debe limitarse a someter a aprobación o no el acuerso, conforme al art.17.8 de la LPH, con los 3/5 del total de propietarios, contando como favorables los votos ausentes que no hayan asistido, ni se hayan opuesto al acuerdo.


JMGS

Abogado-Economista