El art.15.1 LPH señala que: “La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”, continua el art.16.1 de la LPH diciendo que “ La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación” Por su parte el art.9.h de la LPH señala que la junta debe de hacerse: en el lugar señalado por el propietario, a efectos de notificaciones, en su defecto, el que corresponde a la vivienda a la que pertenece la comunidad. Hasta aquí, lo que la legislación Española regula con respecto a la Junta de Propietarios y a su validez, la pregunta es , se puede variar, la forma de celebración, de participación y el lugar .El art.398 del CC , precepto este con carácter imperativo y de Derecho necesario, define la propiedad horizontal, base de la LPH de 1960, junto con el titulo constitutivo y los Estatutos son las normativas reguladoras de la LPH, todo aquello que contraveniere las disposiciones anteriores es susceptible de nulidad. Analicemos, el tema de la forma de celebración de las reuniones, solo encontramos en el CC de Cataluña una regulación que encaja en el supuesto que nos ocupa -art.553 del CCC.-, no seria en modo alguno aplicable, solo hemos encontrado una norma en la cual ,podemos celebrar juntas extraordinarias aun no estando previstas en los estatutos , aplicable por analogía, art.175 , art.182 y art.189 de la LSC en cuanto a la asistencia a la Junta por Video conferencia, de los socios ,lo que exige que haya una ubicación física, el domicilio social de la sociedad, siendo posible, la delegación del voto por vía telematica-Resolucion de la DGRN 19.12.2012- , la emisión del voto a distancia- Resolución DGRN 8.01.2018- , en cuanto a la garantía de la identidad del que ejerce el voto -art.521 de la LSC-, hasta aqui la normativa de la LSC. Para las Juntas de Propietarios que se deban de celebrar a partir de La Declaración del Estado de Alarma -R.D 463/2020- es aplicable el art. 40 del R.D.Ley 8/2020,reuniones extraordinarias de urgente necesidad. Podemos concluir, que , si las reuniones son extraordinarias y de urgente necesidad y estuvieren sujetas a plazo, se aplicará la normativa extraordinaria anterior -R.D.Ley 8/2020-.Y dada que la reunión resulta imposible hacer, -art.7 del R.D.463/2020-, solo se podría hacer por video conferencia en casos de urgente necesidad, siempre y cuando ,primero haya un consentimiento previo de los vecinos a su celebración de forma excepcional, previa a la convocatoria formal y dado que el comunero tiene derecho a la presencia física, no se le puede privar de ella en modo alguno , con las disposiciones actuales, dado que los acuerdos resultarían nulos de pleno derecho. Es necesario que el legislador actualice la norma e introduzca las formas de realización de las Juntas, para estar en consonancia con las nuevas tecnologías y se celebren con las máximas garantías.
Jmgs
Abogado-Economista
Op.Judicatura
.